重大通报全民牛牛透视脚本
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法国预算谈崩了，混乱的开始？_1
近期，上海青浦举办了一场土地推介会，共推介39宗地块、17个组团。这其中，有三宗地块格外受到关注。
推介资料显示，朱家角镇淀山湖大道南侧D02-12地块、朱家角镇珠溪路东侧105-06地块和105-20地块，其规划容积率仅为0.8。
去年9月底，自然资源部曾下发文件，其中提到建议取消远郊区容积率不得低于1.0的限制。青浦区此次释放的信号意味着自然资源部“取消远郊容积率1.0限制”的建议将首次在一线城市落地。
今年以来，土地市场总体依旧平淡，但部分核心城市推出的“低密宅地”，却掀起了土拍小高潮，受到开发商的热捧。杭州一宗低密宅地溢价率逼近60%，无锡宅地市场上，低密宅地已经成为一种主流供应类型。
低密宅地被热捧的背后，一方面是政策的松绑，另一方面是市场的认可。在部分二三线城市，低密楼盘产品投放市场后，出现了“10分钟售罄”“2000多人报名摇号”等热销场景。
核心城市频推低密宅地
早在2003年起，低容积率别墅的土地供应就在全国层面被叫停，其后限墅令不断加码，2016年国土资源局发布《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》，明确提出暂停别墅审批。
寸土寸金的上海早在2010年就停止容积率1.0以下住宅土地的供地。如果青浦区三宗容积率0.8的地块能成功出让，也意味着执行长达14年的“禁墅令”政策有所松动。
有业内人士告诉记者，容积率0.8的要求，足够打造一个联排别墅类小区。在推介会上，青浦区规划和自然资源局相关人员也表示，目前上海正在研究第四代住宅项目。
实际上，一线城市人多地少，低密宅地的供应尚处于起步阶段，而在二三线城市，今年以来地方政府已频频推出低密宅地，受到市场的欢迎。在部分城市，低密宅地甚至已经成为其土地市场的供应主流。
在杭州，只要主城区推出一宗低密地块，就会遭到房企热抢。比如今年7月，杭州丰收湖一宗容积率1.2的低密地块出让，由绿城竞得，59%的溢价率创下今年杭州宅地出让溢价率之最。时隔不久，杭州推出白马湖低密地块，又被绿城、建发、金茂等多家开发商“虎视眈眈”，经过42轮报价，被绿城以接近40%的溢价率拿下，这样的溢价率在如今的土地市场中算得上罕见。
在今年6月，一宗低密地块也成为了南京土拍中的焦点。临近河西CBD的建邺区G11地块原本规划的容积率为1.8，后来降为1.01，结果引来市场化房企的争抢，综合溢价率超过了15%，成交楼面价43888元/平方米，成为南京成交楼面价第二高的地块。
市场对低密度住宅用地的认可，让南京加大了投放力度。南京资源规划部门介绍，今后将有更多低密度地块推出，今年38幅重点地块中，玄武区紫金山南麓顾家营地块、秦淮区南部新城秦淮河国际路地块等的容积率最低为1.01，浦口区八里路以南地块、溧水区月鹭湖地块容积率最低仅为0.8。
在无锡，低密地块已经成为土地供应主流。6月，无锡公布了今年拟出让的12幅优质地块，其中8幅容积率在1.2及以下，有4幅容积率在1.0以下，最低容积率为0.8，容积率不超过1.2的占了四分之三。
据明源地产研究院统计，2024年开年以来，苏州共出让了13宗地块，其中有6宗容积率低于1.05；合肥今年前八个月出让的25宗宅地中，容积率低于1.2共有5宗，其中新站高新区两宗地容积率最低，分别为1.1和1.0，这距离合肥上一次出让容积率1.0地块，已经有9年之久。
类别墅产品有望明显放量
“限墅令”已执行了20多年，目前低容积率地块的频频推出，对市场来说意味着什么？
一般来说，容积率指一个小区的总建筑面积与用地面积的比，是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。对于购房者来说，容积率是体现居住舒适度的重要因素之一。容积率小于0.5，可以建独栋别墅；容积率小于0.7，可以建纯联排别墅；容积率小于1.0，可以打造排屋和洋房；而18层高层住宅的容积率一般为1.8至2.5之间，业内普遍认为容积率在1.2以下可以被称作低密度。
从各核心城市的情况来看，目前主城区推出的低密地块容积率普遍贴着1.0的线，而远郊区的低密地块最低也仅为0.8，这样的容积率水平仍不足以支持独栋别墅、庄园式别墅的开发，只能建设排屋、叠墅、洋房等产品，低密住宅的开发是有条件地逐步放开。
从2021年下半年开始，全国楼市进入深度调整期，房企的拿地积极性普遍降低。不少城市的低密地块容积率，也是经调整后降下来的，本来偏高的容积率导致土地无人问津，因此不得不适应市场行情而调低容积率。
从楼市供需端来看，在楼市整体低迷的行情下，低密度的产品确实更受市场青睐。
以杭州为例，今年杭州楼市进入下行期，但高端改善项目和低密度项目仍能维持点状高热。以洋房和叠墅为主要产品的楼盘霞映锦绣里今年6月首开时，93套房源吸引2400多组人登记摇号，触发“顶格社保”要求，而今年8月底再开盘时，48套叠墅又吸引800多组购房者报名，再一次触发社保排序，总价2000万级的叠墅不到一个小时就售罄了。
在南京，今年6月开盘的燕子矶低密度大平层江悦堂，是南京燕子矶板块近十年来投放的首幅低密度地块，整体容积率1.06，虽然每套房子面积达215到400多平方米，套均总价达到一两千万元，但一期投放的40多套房源已卖出30多套。
多地政府还将低密度宅地和第四代住宅的推行结合起来，一边向土地市场投放低容积率土地，一边出台鼓励开发商打造第四代住宅的政策。这样的住宅产品不仅楼栋密度低、绿化率高，还具备“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的特点，与传统住宅类型相比，新型低密度第四代住宅的舒适度有很大提升。
江苏盐城近日宣布今年全市将有760套第四代改善型住宅上市，最近上市的低密度叠墅产品凤凰汇榴园首开的31套房源，在10分钟内全部摇号售罄。
明源地产研究院认为，从国际经验来看，高端改善住宅的发展趋势，都是别墅郊区化、大平层市中心化，可以预见，随着供地结构的调整，接下来别墅整体供应量将有所增加，尤其是类别墅产品（叠墅、洋房等）有望明显放量，此外，因有第四代住宅设计理念加持，叠墅的墅感将更强，将有更好的居住体验。
一家头部房企的区域管理人员对记者表示，这种新型低密度第四代住宅产品的大量推出，肯定具有更高的市场认可度，但也会对存量新房以及二手房市场产生影响，后两者的价格或许会进一步走低。