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苏州工业园区并没有传统意义上的城投公司，但是园区的19家国企却在园区的30年历史中发挥着不可或缺的作用。

不同于一般经开区通过城投公司等国企举债发展的路径，谈及国企在园区发展中的作用，有园区管委会人士向《中国新闻周刊》感慨，无论是在园区产业培育，还是城市发展进程中，国企都发挥着重要的“引领作用”。

这种“引领作用”如何体现？或许可以从建屋发展、邻里中心等园区老牌国企的母公司新建元控股集团（下称“新建元”）那里找到答案。新建元的昨天、今天和明天，被认为是苏州工业园区的缩影。

苏州金鸡湖右岸区域重点项目由新建元统筹开发。本文图/新建元供

不可或缺的国企

苏州工业园区有一些特殊的国企，履行一些通常被认为应该由政府履行的公共服务职能。

1994年苏州工业园区创建后，第二年便成立一家国资人力资源机构——苏州工业园区人力资源开发有限公司（下称“圆才”）。当时各地都设有人才交流中心，负责档案保管等工作，属于人社部门下属事业单位。但是园区并没有成立人才交流中心，而是成立一家国企，也就是圆才。

像圆才这样的国企便是对标新加坡的法定机构。在新加坡，一些在中国被认为应该由政府，或是政府下属事业单位履行的职责，会由法定机构履行。

1995年，管委会通过一份红头文件，将人才交流中心、就业管理中心、职业介绍所等职能授权给圆才。如今，圆才仍在履行这些职能。“让一家公司承担部分公共服务职能，能够更加高效，降低体制内冗员。与园区体量相当的行政区，仅人社部门下属的就业管理中心就需要数十名员工，并且事业单位编制难以裁撤。但是圆才作为一家公司，人员更加精简，目前员工数量是196人。除去劳动监察大队、社保公积金中心的职能外，其他本应由人社部门下属事业单位履行的职能全部归属圆才。”苏州工业园区人力资源开发有限公司副总经理张晓光告诉《中国新闻周刊》。

圆才并不依赖政府拨款，最初公司营收主要依靠收取档案代管费、人力资源市场门票。档案管理费主要由企业代缴，早期干部档案代管费20元/月，工人10元/月，而人力资源市场门票每张两元，高峰时每天入场一两万人。

“成立之初，圆才便具有双重职能：一方面是公共服务职能；另一方面，作为一家公司，需要追求经济效益，因此创立了市场化品牌‘圆才’。”张晓光说。

像圆才这样具有双重职能的国企在园区并不少见，同样是新建元子公司的新建元数科也是如此，一方面作为园区大数据公司，承担数字政务建设职能，另一方面也承担数字经济招商的职能。“我们要用市场化的手段完成政府交办的任务，国企一定会承担特殊使命，但是同时也是一家企业，必须自力更生。”新建元相关负责人告诉《中国新闻周刊》。

谈及苏州工业园区，外界更为熟悉新加坡对于园区的影响，但是国企在园区发展进程中的作用不可或缺。

作为一座已有30年历史的新城，苏州工业园区习惯于用地标建筑标识自身不同的发展阶段，而园区，乃至苏州不少地标建筑都由新建元子公司建设。

尽管作为控股集团，新建元整合组建的历史只有12年，但其最早由建屋、圆融、商旅、测绘四家公司合并而来，起家于二级开发，也就是地产开发，可以说是伴随园区成长。在新建元展馆，有一张园区地图密布红点，每一个红点代表了一个新建元子公司参与的项目，园区第一个住宅小区新城花园、第一条特色商业街区李公堤、第一个人力资源市场、苏州第一个城市综合体圆融时代广场⋯⋯从这些项目足见其与园区高度关联。

几乎没有地产公司愿意到处于起步初期的开发区开发建设住宅项目。园区创立初期，依靠的是建屋发展、圆融发展这样的国企先行。因此相比于单纯地产开发商的角色，国企更是园区规划落地的主要抓手。

“园区通过国企落地规划，就不会陷入好的规划无法落地的困境。”前述新建元相关负责人说，如果将园区早期的商业地块交给地产公司开发，业态规划必然更为零散，但是国企建设运营的邻里中心业态更加可控。

新城邻里中心是苏州工业园区最早建成的邻里中心，建成于1998年，当时很多苏州人搭乘68路双层巴士来这里“打卡”。在新加坡，居民社区会建设组屋，本质是“小贩中心”，满足居民日常需求。邻里中心是园区借鉴新加坡组屋经验的结果。1997年，苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立，第二年5月30日，新城邻里中心开业。

园区第一家肯德基便位于新城邻里中心，当时园区面临的问题是如何将人从古城区吸引到园区。国企先行建设邻里中心，再吸引居民购买周边房产，这在园区是常见模式，所以园区一直有“邻区房”的概念。在1997年，管委会便在园区规划了17个邻里中心，如今在园区建成19个邻里中心。

不同于一般的商业综合体，邻里中心集合了民众联络所、社区卫生站等功能。可以把它看作是周边数个小区邻里之间的公共中心，包括了商业、休闲、医疗、图书馆等基础配套服务，涵盖了居民日常生活的方方面面。

直面更新挑战

尽管在园区历史中占有重要地位，像新建元这样的国企如今正面临城市与产业更新带来的新挑战。

前述新建元相关负责人向记者展示了新建元在园区“一主两副”，以及其他合作园区布局的重点项目。“目前新建元在环金鸡湖城市主中心参与CBD核心区建设，即右岸‘四件套’建设，未来将与左岸的东方之门隔湖相对，所在区域是CBD核心区重要‘宝地’。右岸‘四件套’其实是城市更新的结果，包括中环广场、文华东方酒店、当代美术馆、新的摩天轮，其中前三个项目由新建元主导，投资总额超过70亿元。”

今年9月底，金鸡湖右岸区域建设又迎重大进展，右岸客厅正式启用，园区开发建设三十周年纪念雕塑《飞翔》同步揭幕。

更新后的师惠邻里中心代表着园区最蓬勃的城市活力。

在苏州工业园区城市更新的过程中，包括新建元在内的国企依然重要，像苏州第一个城市综合体圆融时代广场，2009年便已建成世界最大的天幕，而3年前新建元已完成更新。

园区创建30年，更新不仅体现在城市面貌之上，城市中的人与产业也在更新。

2023年，新城邻里中心完成改造，重装开业，根据新的需求重新布局了商业业态。原因是新城邻里中心辐射的小区基本是园区最早的一批住宅区，面临人口老龄化与外迁，希望通过更新业态吸引更多人流。

因此在2024年，新城邻里中心开设了日间照料中心，增加为老服务内容。新城邻里中心辐射的社区多是较早到园区定居的居民，随着步入老龄化社会，对养老服务的需求逐渐增加。

同时，新建元正在根据园区产业的更新，建设与之配套的产业载体。

苏州2.5产业园是新建元建设、运营的一个产业载体，这座占地面积26万平方米的产业园中，建筑风格是欧美学院风，似乎与“产业”无关。苏州2.5产业园所在地原本是园区最早的一批厂房所在地，约在十年前这批厂房的租期到期，被改造为服务于生产性服务业的产业园。生产性服务业介于二产、三产之间，因此将产业园命名为苏州2.5产业园。对于企业研发部门而言，其服务的工厂就在苏州，同时距离上海总部只有40分钟车程。这成为一些500强企业研发中心，以及自主培育的创新型企业的创新中心落户苏州2.5产业园的原因，高峰时入驻率达到90％以上。

新建元数智湾一期全景。

类似苏州2.5产业园这样的案例正在越来越多。园区之所以在“一主”之余构建“两副”，即阳澄南岸创新城和吴淞湾未来城，正是因为城市主中心产业用地紧张，需要向外围寻求增量。在这一过程中，新建元的角色依然至关重要。

今天，在园区北侧、阳澄湖南岸的娄江高架两侧已是高楼林立，两年前还是一片老旧厂房。这里便是阳澄数谷所在地，同样是更新产业用地的结果。新建元正在阳澄湖南岸布局“一港一湾一坊”， “一港”是中新绿色数码港，将由新建元携手新加坡知名企业，打造中国、新加坡两国绿色低碳合作高质量、前瞻性的示范项目；“一湾”是数智湾，未来集聚数字经济企业；“一坊”是新建元数工坊，是工业上楼项目。“一港一湾一坊”可以容纳企业从研发到量产的各个环节，可以被视为3.0版本的产业园。

同样，围绕吴淞湾未来城建设，新建元正在进行汇智湾产业园开发运营，引进生物医药、智能制造、低空经济等产业化项目，打造集技术研发、生产制造、功能总部为一体的复合型产业载体。新建元与新加坡淡马锡合作建设的中新生命科学园也位于此。

显然，园区正在拓展发展空间的高峰期，而参与到园区城市与产业更新的新建元如何为大量投资找到资金来源？答案是资本市场。

目前，苏州工业园区形成了大量优质持有型物业，如何将重资产盘活、加快主业发展、保证国有资产保值增值正逐步成为像新建元这样的国资国企的工作要点。

2020年4月30日，国家发展改革委联合证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，我国基础设施REITs试点正式启动。

这一次，新建元又成为园区参与基础设施REITs试点的“探路者”。2021年6月，全国首批、江苏首单公募REITs产品东吴苏园产业REITs在上海证券交易所正式挂牌上市，新建元旗下的苏州2.5产业园一、二期成为两处入池资产。

截至目前，新建元各类REITs产品总规模已超153亿元，同时依托公司债、中票、优质企业债等模式，累计获批发行直融产品超376亿元，为多元业务发展提供资金保障。

如今，新建元的定位是产城融合集成服务商，拥有产城、地产、服务三大业务板块，8家一级子公司分布在三大业务板块。新建元从二级开发进入上游一级开发业务，并进入下游城市运营服务业务，由此形成一二三级开发联动。

“新建元的战略定位便是产城融合、服务集成，产城融合也是苏州工业园区的特色，而所谓服务集成就是新建元可以利用一二三级联动的各种服务帮助园区实现产城融合，并且已经将在园区30年发展中积累的能力对外输出。”新建元前述负责人告诉记者，新建元拥有170余家子公司，在“走出去”参与其他合作园区创建时，从规划，到土地整理、基础设施建设、招商引资、住宅与商业配套开发建设，再到运营，最后将其打包成一个金融产品上市等环节都可以提供服务。

目前，新建元参与开发建设的合作园区面积已超130平方公里，业务遍及全国19省62市，像苏贵产业园区被誉为东西部协作战略的生动实践，苏宿工业园区是江苏省南北共建的标杆项目，苏相合作区、独墅湖科教创新区（东区）、姑苏智谷项目等也已经成为苏州市加快区域协同发展的最佳展示。

在以重资产模式建设合作园区的同时，新建元也在以轻资产模式“走出去”，如邻里中心品牌输出、轻资产服务项目已超110个，人力资源服务管理模式落地广西柳州、广东珠海、安徽宣城等城市，数字科技服务已为常州、宿迁、嘉善等地提供技术保障。

布局未来产业

苏州工业园区发展重心的几次转移成为园区不同发展阶段的注脚。有园区管委会人士向记者感慨：“园区发展早期看苏虹路，那里聚集着博世等外资企业。后来看仁爱路，那里是独墅湖科教创新区的核心区域。如今阳澄数谷刚刚起步，以后可能是园区未来感最强的区域。”

作为园区未来的重要承载地，阳澄数谷共计2.01平方公里，聚集园区众多未来新兴产业，包括数字经济、低空经济、ESG等，是园区未来转型升级的重要载体。

ESG产业创新中心便位于阳澄数谷，并于今年6月30日正式开园。作为苏州乃至全国首个ESG产业专业载体，ESG产业创新中心由新建元集团负责建设运营。

ESG指充分关注环境、社会和治理等因素的企业发展理念和可持续投资实践。ESG产业则指帮助企业达成ESG理念的生产性服务业。2018年，随着中国资产管理机构、基金加入联合国责任投资原则组织（UN PRI），ESG概念开始被引入国内。今年随着财政部联合其他九部委发布《企业可持续披露准则》，2024年被认为是中国ESG发展元年。

苏州工业园区拥有发展ESG的基础。首先，园区的绿色发展水平在全国位次靠前，是全国首批生态工业示范园区、绿色工业园区、碳达峰试点园区。园区万元GDP的能耗与碳排放量仅为全国平均水平的三分之一。其次，只有在产业链、价值链迈向高端的过程中，才会对ESG有所需求，园区产业刚好处在这样的发展阶段。ESG产业属于生产性服务业，园区生产性服务业占比服务业七成，这成为园区发展ESG产业的底气。

苏州2.5产业园是新建元建设、运营的一个产业载体。

苏州新建元城市发展有限公司总经理丁劼表示，经过梳理，园区已有的生产性服务业企业中，属于ESG产业的企业大概超过300家，其中规上企业营收约为500亿元。园区希望2025年企业数量达到400家，规上企业营收超700亿元。

“如果从狭义角度理解，ESG似乎只是一份评级。但是如果将其理解为一个产业，其横跨七个行业，包括研究机构、咨询机构、评级机构、认证咨询、环境服务、数字方案和绿色金融。一些企业可以很快转向提供ESG相关服务，比如有从事装配建筑行业的企业也在进入ESG产业，从建筑材料开始推动‘脱碳’。”丁劼表示。

而新建元正是园区发展ESG产业的一个重要抓手，在发掘存量的基础上，希望通过建设ESG产业创新中心这样的专业载体聚集更多增量。

“从ESG产业发展的角度来看，新建元目前已经建成一个专门的产业载体，并牵头组建ESG专业招商团队，同时正在探索成立ESG产业基金。”丁劼表示。

目前已经有企业入驻ESG产业创新中心，中心希望围绕ESG整条产业链，从前期的研究、咨询，到评级，再到提供方案，在一栋写字楼中集聚这些环节的头部企业，带动园区ESG发展。

“我们希望入驻ESG产业创新中心的企业一起在三年内服务1000家企业，并参与国内国际标准的制定，让 ESG不仅作为理念被宣传，也带来实际的经济效益。”丁劼告诉记者，ESG是一个大产业，而非“小切口”。

苏州工业园区希望复制培育生物医药、纳米技术应用等新兴产业的“打法”，即通过一家国资公司承担平台载体开发建设和全过程服务双重功能，而新建元正在ESG产业发展中承担这样的角色。

发于2024.11.18总第1164期《中国新闻周刊》杂志

杂志标题：新建元：产城融合，探路未来

记者：陈惟杉

编辑：闵杰