玩家必看攻略点点四川长牌透视开挂
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部分外资机构撤出港股止损，南向资金却逐渐加码，谁才是最聪明的资金？
来源：拾遗地
文/十一弟
新世界发展刚上任的行政总裁——马绍祥，他在一把手的位置上只干了两个月，就换人了。
马绍祥是一位职业经理人。
今年九月份，他刚刚取代郑裕彤家族的太子爷——郑志刚，被提拔为新世界发展的行政总裁。
万万没想到，在这个位高权重的职位上，马绍祥仅坐了短短两个月。
马绍祥的突然离任，在官方通告里，新世界发展给出了原因——
“以便处理其他个人事务。”
马绍祥在2018年加入新世界发展，在下海之前，一直在香港发展局担任高官。
2022年，马绍祥已经进入了上市公司董事会；今年初；上任首席营运总监。
两个月前，郑志刚卸任行政总裁之后，淡出了新世界发展的日常管理。
作为核心高管，马绍祥被郑裕彤家族现在的当家人——郑家纯选中，取代郑志刚，出任上市公司行政总裁。
不过，马绍祥火线上马、突然离任。
新世界发展的一把手，看起来风光，实际上并不好干。
这两年，受累于内地楼市的低迷，以及背负的庞大债务，新世界发展陷入了严峻的财务与业绩困境。
它正在依靠大举出售资产、郑裕彤家族不断输血来挽救危机。
跑马灯式地走马换将，尤其是让太子爷郑志刚退出，把上市公司的经营管理交给职业经理人，折射出郑裕彤家族急切地想要扭转新世界发展面临的困局。
在一把手的位置上，如坐针毡地待了短短两个月，马绍祥没时间、也没机会力挽狂澜。
这次，让郑家纯挑选来接替马绍祥、出任新世界发展行政总裁的，是另一位职业经理人——
黄少媚。
她是上市公司董事会里的一位女性高管，早在2015年就加入了新世界发展，此前一直担任新世界中国地产的负责人。
新世界中国地产是新世界发展旗下的核心企业，主要负责郑裕彤家族在中国内地的地产业务。
也就是说，黄少媚在新世界发展的管理经验，就是带领新世界中国地产在中国内地从事房地产投资与开发。
据说，除了负责新世界中国地产，黄少媚还担任过郑家纯的私人助理。
这次上任新世界发展行政总裁后，她将全面负责上市公司在香港与内地的业务，直接向郑家纯汇报。
2017年，郑家纯中风病退以后，他的长子郑志刚独揽大权，出任了新世界发展的一把手。
在郑志刚执掌上市公司的七年时间里，黄少媚协助他在中国内地完成了跑马圈地。
过去几年里，新世界发展大举重仓了广州、深圳、上海、杭州、宁波等城市。
尤其是广州——
据说，从进入广州以来，新世界发展在这一个城市的投资规模，就超过了2000亿。
有人做过统计，过去十年来，中国内地业务为新世界发展贡献了四成以上的纯利润。
其中，业绩贡献最高的一年，利润占比超过了一半。
作为老牌的香港地产商，大举重仓内地楼市，内地业务对集团的业绩贡献，举足轻重。
新世界发展的风格，也越来越像一家内地房企。
一直以来，香港的房地产模式，与内地有很大的不同——
香港的大型地产商，早就结束了高杠杆、高周转、高负债的开发模式。
比如，长实集团、新鸿基、恒基兆业、恒隆、太古地产，他们主要靠重资产持有规模庞大的商业物业，来获取稳定的租金收益。
同时，投资少量的住宅开发销售业务，扩大营收，增补利润。
这种房地产模式下——
开发商能够以很低的利息成本，获得更长期限的融资，毛利率很高，杠杆水平很低。
作为香港四大豪门家族之一，郑裕彤与李嘉诚、李兆基、郭得胜齐名。
他们早年的财富积累，主要依赖于房地产，也都创办了旗舰企业——
李嘉诚家族的长实集团，李兆基家族的恒基兆业，郭得胜家族的新鸿基，以及郑裕彤家族的新世界发展。
但新世界发展经过第二代当家人郑家纯、第三代接班人郑志刚的掌舵之后，与其他三家香港老牌地产商的差距，越来越远了。
十一弟查了下，目前，长实集团的净负债率不到6%，恒基兆业的净负债率为22%，新鸿基的净负债率为18%。
而新世界发展的净负债率，已经攀升到了55%。
到现在，新世界发展背负的有息债务，超过了1516亿港元。
其中，未来一年内，它需要偿还的短期债务，就高达416亿港元。
新世界发展手上持有的现金资源，只有280亿港元，根本覆盖不了短期债务。
此外，新世界发展名下还发行了多达363亿港元的永续债——
尽管这类债务没有约定明确的还款期限，但仍属于刚性债务，需要按时支付利息。
往往随着债务期限拉长，利息成本会不断累加，迫使企业偿还债务本金。
由于在会计处理上，永续债被计入财务报表上的权益。
因此，企业的真实负债率，实际上被摊薄了。
若把高达363亿港元的永续债拨回到有息债务，新世界发展实际背负的债务规模，将会达到1879亿港元。
而新世界发展的真实净负债率，实际上接近85%，远高于上市公司披露的55%。
不止是流动性压力巨大，账上资金捉襟见肘。
新世界发展的业绩，还在今年陷入了巨额亏损。
新世界发展刚刚发布了2024财年的业绩报告——
由于对名下持有的商业物业及开发项目计提减值，以及向母公司周大福企业出售旗下新创建集团导致的账面亏损，使得上市公司巨亏了将近197亿港元。
在过去二十个财年里，这是新世界发展历史上首次出现亏损。
从去年开始，新世界发展就陷入困境了。
但当时，担任上市公司行政总裁的太子爷——郑志刚，仍然在抖音上乐此不疲地当网红、玩流量。
在抖音上，郑志刚有将近290万的粉丝。
他留着络腮胡子，戴着黑框眼镜，头发蓬乱，平时衣着随意。
手上总是拿着一杯咖啡，或是端着一杯红酒，分享自己的商务活动与生活日常。
于是，郑志刚在网络上有个绰号——
托杯天王。
他还喜欢开直播，甚至在一次爬山过程中，全程直播捡垃圾。
郑志刚的松弛感，与他执掌的新世界发展遭遇的危机，实在太违和了。
今年九月份，新世界发展公布2024财年巨额亏损的同一天，郑志刚宣布从上市公司辞职退出。
当天举行的业绩会上，郑志刚在现场寥寥数语之后，便借故离席，提前走了。
接任郑志刚短短两个月时间，马绍祥没能收拾的摊子，现在又交到黄少媚手上了——
她不仅要解决流动性压力带来的财务困境，还要扭转新世界发展亏损的局面。
最让人挠头的重任，还是财务问题。
从去年到现在，新世界发展一直在通过资产出售、母公司输血的方式，缓解资金压力。
就在黄少媚上任行政总裁当天，新世界发展又向母公司周大福企业出售了一笔资产，回血了逾4亿港元资金。
十一弟算了下，去年以来，新世界发展已经向周大福企业出售了名下持有的香港上市平台——新创建集团，以及深圳前海周大福金融大厦30%的权益。
通过关联交易，光是母公司周大福企业，就已经向新世界发展输送了237亿港元资金。
但跟上市公司背负的庞大债务相比，来自郑裕彤家族的输血，仍然是杯水车薪。
在今年九月份举行的业绩会上，接替郑志刚的马绍祥，据他介绍——
担任行政总裁的主要工作之一，就是资产出售。
换取现金来偿还债务，以此实现上市公司去杠杆。
连同与母公司的关联交易在内，新世界发展的资产出售规模，将会达到惊人的347亿港元左右。
跑马灯式地走马换将，是郑裕彤家族对于新世界发展陷入困境的焦虑、挣扎与无所适从。
船大难掉头——
在逆流中航行的大船，慌乱地轮番换上新的舵手，也很难阻挡巨大的惯性，彻底扭转航向。
尤其是这条大船驶向的海域，水变得越来越浅，到处遍布着礁石。
想要赶在触礁搁浅之前平稳靠岸，留给新任总裁的时间，不多了。