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文章来源：时代周报

“经过了漫长的等待，终于放贷了，首套房商贷2.7%的年化利率也终于确定下来了，比5年以上公积金利率2.85%还要低出不少。”小莱在社交媒体上分享称，10月份在广州某银行办理的90万商业贷款，终于在11月中旬批复了。

在评论区下，不少网友都分享着自己贷款的经历。“10月底办下来了2.85%”“赶在政策出来之前批的贷款，给了2.9%的房贷利率”……

可是，这样的优惠利率并没有持续多久。近期有多家广州的银行接到通知，从11月7日起，广州新增房贷利率统一调整为最低3%。对此，时代周报记者向广州多家银行求证，该消息属实。

低成本、低利率，一度是公积金的最大优势，如今其竞争优势被削弱。今年以来，随着商业贷款（简称“商贷”）利率的持续下调，很多城市的首套房商贷利率步入“2字头”。这就意味着，它与公积金贷款利率之间的利差已经接近，甚至产生“倒挂”。

面对于此，住房公积金的争议愈发强烈：商贷利率优势越来越大，公积金贷款还“香”吗？即将进入2025年，公积金贷款利率会不会再次下调？

公积金贷款还香吗？

当前，住房贷款主要有公积金贷款与商贷两种方式。前者注重社会福利、减轻购房者的购房负担，不以盈利为目的，后者则注重经济效益。

商贷利率定价方式采取“LPR（贷款市场报价利率）+加点”的形式；公积金贷款利率根据基准利率来进行调整，不随LPR变动。相比于商贷，公积金贷款额度有限，审批受各地政策差异影响。

一般情况下，商贷利率要高于公积金贷款利率。因此，低利率是公积金贷款的优势，从此前的数据看，两者的利差大致保持在两个百分点的利差。

然而，到了2024年，公积金贷款的优势逐渐削弱。

10月21日，央行宣布下调LPR。其中，1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，均较此前下降0.25个百分点。至此，年内5年期以上LPR已经下调了60个基点，从年初的4.2%下调至当前的3.6%。

若按照本金100万元的贷款、30年期等额本息方式计算，在年初，利息总额为760461.83元，月供为4890.17元。当LPR下降至3.6%之后，利息总额为636723.26，月供为4546.45元。

换句话说，相较于年初，全部利息大约节省12.3万，月供减少343元左右。因此，本轮降息也被不少人称之为“史上最低”。

在宽松楼市政策下，各地新发房贷利率跟随LPR下调。在一线城市中，北京、上海、深圳首套房商贷利率为3.15%，广州的房贷利率为3.0%。

公积金贷款方面，今年5月，中国人民银行发布通知，将5年以上首套个人住房公积金贷款利率从原本的3.1%下调至2.85%。这就意味着，房贷利率与公积金贷款利率利差已明显缩小，削弱了公积金其作为“福利”的吸引力。

更重要的是，若持续降息，甚至可能会出现房贷利率倒挂现象，购房者自然会选择流程更简单、额度更高的商贷，从而公积金的资金池或将面临流动性风险。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪告诉时代周报记者，房贷利率倒挂现象或将引发一系列连锁反应。

具体而言，为争夺市场份额，部分银行可能会采取进一步下调贷款利率的策略，此类行为若演变为恶性竞争，或将促使银行放宽贷款审批标准，进而加剧不良贷款的风险。同时，过低的房贷利率可能会让购房者期待更多的利率下降，进而选择推迟购房决策，影响房地产市场的稳定性。

“此外，公积金贷款利率通常较低，具有普惠性，当商业贷款利率低于公积金贷款利率时，公积金贷款的优势减弱，这可能会引发对公积金制度存废的争议和重新评估。”关荣雪说道。

调整已是大势所趋

若将时间线拉长，公积金贷款与同期LPR的利差出现明显收窄。

2020年，5年以上公积金贷款利率为3.25%，5年期以上LPR为4.65%，相差1.4个百分点。而2024年10月21日开始，5年以上公积金贷款利率为2.85%，5年期以上LPR分别为3.6%，仅相差0.75个百分点。

除了利差收窄之外，公积金利率调整的频率也较低，所以市场上仍有不少疑问，公积金贷款利率是否有进一步下调的动力？

据了解，自2019年商贷利率换锚5年期以上LPR后，5年期以上LPR已累计调降125个BP，期间各城市的浮动加点数也有不同程度的降低。与此同时，5年期以上公积金贷款利率自2019年以来，仅调降2次共40个BP。

究其原因，公积金贷款的调整窗口并不与LPR挂钩，且全国的公积金实行“因城施策”，由各个地级市、县的公积金中心自行管理，彼此之间资金不互通，无法统一运营。因此，公积金贷款利率的调整更为复杂。

不过，随着房贷利率进一步下探，在多位受访专家看来，公积金贷款利率根据市场走势或将下调。

中指研究院政策研究总监陈文静告诉时代周报记者，当前房地产市场处于筑底的重要阶段，购房成本的降低是助力房地产市场“止跌回稳”的重要举措之一，预计公积金贷款利率也有望迎来下降，进一步降低购房者的购房成本，带动购房需求释放。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，下一步需要下调公积金存款利率，来驱动公积金贷款利率下调，从而保持商贷和公积金贷款的利差。

李宇嘉分析称，LPR下调是有规律的，一定是政策利率带动LPR下调的，LPR下调驱动按揭利率下调。“这就意味着，如果商贷利率进一步下调，未来公积利率肯定要跟进。但我认为，公积金利率跟进的前提是公积金的存款利率也要下调，从而来驱动公积金贷款利率下调。”

具体下调幅度会是多少？上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛在接受中国经营报采访时指出，个人住房公积金贷款利率至少还应再下调80BP。

至于商贷利率会否进一步下调，上海易居地产研究院副院长严跃进认为，随着市场形势有所好转，进一步下调的可能性减小。例如广州已主动将商贷利率适度上调，以缓解商业贷款利率与公积金贷款利率倒挂的问题。“最重要的是，也要立足于明年房地产和宏观经济的关系，并将下调房贷利率作为激活买房需求的重要手段。”